ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA – Afinal, que ‘bicho’ é esse?

A primeira vez que escrevi sobre o ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV), o fiz pensando no cidadão, no vizinho, no exercício da cidadania, na gestão democrática da cidade.
Agora, tentarei escrever pensando no empreendedor, cujas ações modificam o perfil da cidade, alteram a malha urbana e até a economia do município. Aquele que é visto como o grande incrementador da cidade e também como o grande vilão, que só pensa no lucro do empreendimento, sem nenhum compromisso com o desenvolvimento sustentável e com a preservação do meio ambiente. Aquele que deve estar um pouco apreensivo quanto a esse tal de EIV , que, em princípio, deve parecer-lhe apenas mais um fardo, mais uma obrigação a ser cumprida, dentre tantas outras que a legislação lhe exige para viabilizar empreendimentos urbanos.
Estudo de Impacto de Vizinhança - nome complicado que, para a maioria, diz muito pouco, mas que é um importante instrumento de gestão pública e de participação popular no desenvolvimento sustentado da cidade.
Pode-se definir o EIV como instrumento urbanístico previsto no Estatuto da Cidade, que tem por objetivo contemplar os efeitos positivos e/ou negativos que alguns empreendimentos possam causar à qualidade de vida nas cidades e, em especial, nas suas vizinhanças.
É por meio desse estudo que o empreendedor esclarece vários aspectos de seu projeto, demonstrando quais impactos (interferências) serão causados por ele, quais as medidas para compensar ou abrandar os impactos negativos do que será implementado etc.
O EIV foi concebido, por princípio, embrionariamente, no art. 182 da Constituição Federal, em 1988; nasceu com a lei chamada Estatuto da Cidade, em 2001; e, em Ribeirão Preto, firmou sua existência e aplicação, no ano de 2007, com a nova lei que cuida do Uso do Solo Urbano, que o tornou obrigatório para todos os empreendimentos causadores de grande impacto urbanístico, ou seja, aqueles construídos com mais de 10.000m2 ou em terrenos maiores de 10.000m2 ou, se edifício alto, com mais de 30.000 m2 de construção, como requisito prévio à obtenção dos alvarás e licenças urbanísticos, construtivos e de funcionamento.
A mesma lei também obriga a Prefeitura Municipal a exigir o cumprimento desse requisito por parte do empreendedor (sob pena de nulidade dos atos praticados), bem como colocá-lo à disposição de toda a comunidade local, como instrumento de exercício de cidadania e garantia ao princípio da função social da cidade.
O EIV propicia à sociedade conhecimento de detalhes relativos aos grandes empreendimentos que se pretendam instalar na cidade e sobre eles opinar, sugerir mudanças e até pedir que não seja aprovado.
Segundo a lei, os interessados em construir, reformar ou instalar esses grandes empreendimentos (loteamento ou condomínio, prédio alto para residências ou escritórios, construção de shopping, supermercado, cemitério, hospital, cadeia, fábricas, escola...), antes de aprovarem projetos na Prefeitura Municipal, têm obrigação de apresentar o EIV, com todos os dados necessários para que, tanto a Administração Pública quanto a sociedade (em especial os vizinhos) possam averiguar se é mesmo do interesse da cidade o negócio proposto e quais os impactos que ele vai causar na redondeza.
Observe-se que nem todo impacto produzido pelo empreendimento é negativo. Às vezes, pode até ser negativo por um lado e positivo por outro, sendo que os negativos devem compensados ou mitigados, mediante ações, projetos e obras a serem realizados pelo empreendedor.
Os empreendedores têm obrigação de publicar um edital avisando a todos da apresentação do EIV na Prefeitura e sua disponibilidade para consulta pública na Secretaria Municipal de Planejamento e Gestão Pública, por cinco dias consecutivos, a contar do último dia de publicação do edital.
É nesse momento em que ao sociedade pode se manifestar ou pedir mais esclarecimentos, em verdadeiro exercício de cidadania.
Procuramos alertar a comunidade sobre a importância de sua participação, pois é por meio dela que se concretiza o princípio constitucional da gestão democrática da cidade.
Anote-se: o EIV é obrigação do empreendedor (que deve apresentá-lo e submetê-lo à análise dos cidadãos e da Comissão de Controle Urbanístico); é dever do Poder Público exigi-lo, antes de aprovar projetos que se refiram a empreendimentos considerados como de grande impacto urbanístico; e é direito do cidadão conhecê-lo, analisá-lo e questioná-lo, com responsabilidade e seriedade.
Essa obrigação deve ser desempenhada com maestria pelos empresários da construção civil, pois este é o viés que lhes propicia empreender sabendo o quê a sociedade espera e quer para a cidade, em termos urbanísticos. Aludido dado não deixa de ser uma “pesquisa” de opinião, muito útil para as empresas atingirem sua clientela, oferecendo-lhe o melhor produto e, por conseqüência, obtendo sucesso nas vendas, com o lucro esperado e, ao mesmo tempo, sem se contrapor aos interesses da vizinhança, ou, sem impor algo indesejado e rejeitado por aqueles que vivem e continuarão a viver no seu entorno.
As obrigações decorrentes do resultado do(s) impacto(s) detectados pelo EIV permite ao empreendedor saber que seu lucro não aniquila a cidade, nem produz mal estar ou prejuízos, sejam de ordem econômica, ambiental ou sobre a qualidade de vida.
Enfim, permite que não se “mate a galinha dos ovos de ouro” (que é tanto a própria cidade, quanto a sociedade – que, em última análise, é o consumidor do produto que se cria e se pretende vender).
Analisando o papel que cada um deve desempenhar frente ao EIV, Rogerio Rocco, no livro “Estudo de Impacto de Vizinhança: Instrumento de Garantia do Direito às Cidades Sustentáveis” pondera que: “... para o mandatário político municipal e para boa parte do funcionalismo vinculado ao órgão de licenciamento urbanístico, este estudo pode significar um empecilho para o tradicional procedimento licenciatório, com seus vícios e virtudes. Para o empreendedor, que constantemente tem uma necessidade muito mais exígua de tempo do que os prazos legais para a análise de seu processo de licenciamento, o Estudo de Impacto de Vizinhança pode significar um mero entrave burocrático que lhe custará mais tempo e dinheiro. E para o cidadão, a exigência do mencionado estudo pode significar uma real possibilidade de participação social na gestão da cidade, assim como pode não significar nada, haja vista o descrédito popular na honestidade dos processos de participação até hoje postos à disposição nos quatro cantos do país.” (p. 152)
O EIV deve ser palco para solução de eventuais conflitos de interesses entre o empreendedor e a vizinhança atingida pelo seu negócio, e não como fomentador de conflitos. Deve ser o elemento capaz de compatibilizar as vantagens e desvantagens de cada empreendimento frente à vizinhança e à cidade como um todo, garantindo a preservação da qualidade de vida da população.
Se de um lado é instrumento de exercício da cidadania e garantia do direito à cidade sustentável e à ordem urbanística democrática, de outro não pode ser impedimento à implantação de empreendimentos que beneficiem todo o Município. Deve ser utilizado em defesa da preservação da qualidade de vida na cidade e não como direito individual, como instrumento de revanchismo, para solução de situações individuais ou de natureza política partidária.
Estamos num momento histórico em que a lei ‘cria’ um instrumento urbanístico, que propicia o exercício de cidadania, mas que a sociedade, o empreendedor e até mesmo o Poder Público ainda não sabem muito bem o que fazer com ele.
O EIV, de fato, é novo, pouquíssimo conhecido e a participação dos três segmentos envolvidos ainda é titubeante. Porém, será o treino, o uso, a prática constante deste procedimento, que traduzirão sua importância e, especialmente, qual o valor que a cidade lhe dará, na sua própria construção, com reflexos no tipo de desenvolvimento que se terá – se com sustentabilidade ou não.
O empreendedor é ator fundamental neste contexto e não pode se acanhar e nem se assustar frente à obrigação que lhe é imposta. Antes, ao contrário, dela poderá tirar proveito para obter dados, indicadores e parâmetros para seus novos projetos.
É possível transformar o ônus em bônus.
Além de ajudar a construir uma nova cidade, com sustentabilidade e com qualidade de vida, o empreendedor deve saber que, ao final, todas as ações que lhe são impostas para compensar e/ou mitigar os impactos negativos eventualmente produzidos redundarão em sucesso de vendas e lucro. E a qualidade de vida preservada na cidade, lhe permitirá investir de forma mais segura e consciente de que está oferecendo um produto de sucesso mercadológico, pois em sintonia com os anseios do consumidor (a sociedade ou parte dela).
Hoje, usufruímos a cidade construída por nossos antepassados e, amanhã, as futuras gerações a desfrutarão, a partir do legado que deixarmos – é o que se chama de direito transgeracional: que passa de geração para geração, de forma difusa, atingindo a todos, tanto no presente quanto no futuro.